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WEG-Verwaltung
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Die wesentlichen Aufgaben und
Befugnisse des WEG-Verwalters sind gesetzlich festgelegt,
und zwar hauptsächlich in
§ 27 WEG
("Aufgaben und Befugnisse des Verwalters") sowie in
§ 28 WEG
("Wirtschaftsplan, Rechnungslegung"). Hinzu kommen
die Bestimmungen zur Einberufung und Führung der
Eigentümerversammlungen, zur Führung der
Beschluss-Sammlung (
§§ 24 WEG) und zur Funktion als Zustellungsvertreter (
§
45 WEG). Weitere Aufgabenbereiche können sich aus der
Gemeinschaftsordnung oder aus dem Verwaltervertrag
ergeben.
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Zur Klarstellung ist darauf
hinzuweisen, dass sich die originäre WEG-Verwaltung
ausschließlich auf das Gemeinschaftseigentum erstreckt,
d.h. auf alles, was nicht Gegenstand des Sondereigentums
ist. Die Verwaltung der einzelnen
Wohnungs-/Teileigentumseinheiten gehört nicht zum
Aufgabenbereich des WEG-Verwalters. Allerdings kann der
WEG-Verwalter selbstverständlich zusätzlich Sondereigentum
verwalten. Hierzu bedarf es einer gesonderten vertraglichen
Regelung. Die Verwaltung vermieteter WEG-Einheiten ist
Mietverwaltung
und unterscheidet sich nicht wesenrtlich von der Verwaltung anderer
Mietobjekte.)
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Die
wesentlichen Leistungen und Funktionen der WEG-Verwaltung im einzelnen:
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(§ 27 Absatz 1 WEG)
Der Verwalter ist
gegenüber den Wohnungseigentümern und gegenüber der Gemeinschaft der
Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet,
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1.
Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen und für die Durchführung
der Hausordnung zu sorgen
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2
die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des
gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen;
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3
in dringenden Fällen sonstige zur Erhaltung des gemeinschaftlichen
Eigentums erforderliche Maßnahmen zu treffen;
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4.
Lasten- und Kostenbeiträge, Tilgungsbeträge und Hypothekenzinsen
anzufordern, in Empfang zu nehmen und abzuführen, soweit es sich um
gemeinschaftliche Angelegenheiten der Wohnungseigentümer handelt;
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5.
alle Zahlungen und Leistungen zu bewirken und entgegenzunehmen, die mit
der laufenden Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zusammenhängen;
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6.
eingenommene Gelder zu verwalten;
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7.
die Wohnungseigentümer unverzüglich darüber zu unterrichten, dass ein
Rechtsstreit gemäß § 43 anhängig ist;
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8.
die Erklärungen abzugeben, die zur Vornahme der in § 21 Abs. 5 Nr. 6
bezeichneten Maßnahmen erforderlich sind.
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(§
27 Absatz 2 WEG)
Der Verwalter ist berechtigt, im Namen aller Wohnungseigentümer und mit
Wirkung für und gegen sie
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1.
Willenserklärungen und Zustellungen entgegenzunehmen, soweit sie an alle
Wohnungseigentümer in dieser Eigenschaft gerichtet sind;
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2.
Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung
eines sonstigen Rechtsnachteils erforderlich sind, insbesondere einen
gegen die Wohnungseigentümer gerichteten Rechtsstreit gemäß § 43 Nr.
1, Nr. 4 oder Nr. 5 im Erkenntnis- und Vollstreckungsverfahren zu führen;
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3.
Ansprüche gerichtlich und außergerichtlich geltend zu machen, sofern er
hierzu durch Vereinbarung oder Beschluss mit Stimmenmehrheit der
Wohnungseigentümer ermächtigt ist;
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4.
mit einem Rechtsanwalt wegen eines Rechtsstreits gemäß § 43 Nr. 1, Nr.
4 oder Nr. 5 zu vereinbaren, dass sich die Gebühren nach einem höheren
als dem gesetzlichen Streitwert, höchstens nach einem gemäß § 49a Abs.
1 Satz 1 des Gerichtskostengesetzes bestimmten Streitwert bemessen.
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(§ 27 Absatz 3 WEG)
Der Verwalter ist berechtigt, im Namen der Gemeinschaft der
Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie
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1.
Willenserklärungen und Zustellungen entgegenzunehmen;
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2.
Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung
eines sonstigen Rechtsnachteils erforderlich sind, insbesondere einen
gegen die Gemeinschaft gerichteten Rechtsstreit gemäß § 43 Nr. 2 oder
Nr. 5 im Erkenntnis- und Vollstreckungsverfahren zu führen;
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3.
die laufenden Maßnahmen der erforderlichen ordnungsmäßigen
Instandhaltung und Instandsetzung gemäß Absatz 1 Nr. 2 zu treffen;
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4.
die Maßnahmen gemäß Absatz 1 Nr. 3 bis 5 und 8 zu treffen;
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5.
im Rahmen der Verwaltung der eingenommenen Gelder gemäß Absatz 1 Nr. 6
Konten zu führen;
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6.
mit einem Rechtsanwalt wegen eines Rechtsstreits gemäß § 43 Nr. 2 oder
Nr. 5 eine Vergütung gemäß Absatz 2 Nr. 4 zu vereinbaren;
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7.
sonstige Rechtsgeschäfte und Rechtshandlungen vorzunehmen, soweit er
hierzu durch Vereinbarung oder Beschluss der Wohnungseigentümer mit
Stimmenmehrheit ermächtigt ist.
Fehlt
ein Verwalter oder ist er zur Vertretung nicht berechtigt, so vertreten
alle Wohnungseigentümer die Gemeinschaft. Die Wohnungseigentümer können
durch Beschluss mit Stimmenmehrheit einen oder mehrere Wohnungseigentümer
zur Vertretung ermächtigen.
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(§ 27 Absatz 4 WEG) Die dem Verwalter nach den Absätzen 1 bis 3 zustehenden Aufgaben und
Befugnisse können durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht
eingeschränkt oder ausgeschlossen werden.
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(§ 27 Absatz 5 WEG)
Der Verwalter ist verpflichtet, eingenommene Gelder von seinem Vermögen
gesondert zu halten. Die Verfügung über solche Gelder kann durch
Vereinbarung oder Beschluss der Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit
von der Zustimmung eines Wohnungseigentümers oder eines Dritten abhängig
gemacht werden.
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(§ 27 Absatz 6 WEG) Der Verwalter kann von den Wohnungseigentümern die Ausstellung einer
Vollmachts- und Ermächtigungsurkunde verlangen, aus der der Umfang seiner
Vertretungsmacht ersichtlich ist.
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(§ 28 Absatz 1 WEG) Der Verwalter hat
jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen. Der
Wirtschaftsplan enthält:
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1.
die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung des
gemeinschaftlichen Eigentums;
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2.
die anteilmäßige Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Lasten- und
Kostentragung;
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3.
die Beitragsleistung der Wohnungseigentümer zu der in § 21 Abs. 5 Nr. 4
vorgesehenen Instandhaltungsrückstellung.
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(§ 28 Absatz 2 WEG) Die Wohnungseigentümer sind verpflichtet, nach Abruf durch den Verwalter
dem beschlossenen Wirtschaftsplan entsprechende Vorschüsse zu leisten.
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(§ 28 Absatz 3 WEG)
Der Verwalter hat nach Ablauf des Kalenderjahrs eine Abrechnung
aufzustellen.
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(§ 28 Absatz 4 WEG)
Die Wohnungseigentümer können durch Mehrheitsbeschluß jederzeit von dem
Verwalter Rechnungslegung verlangen.
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(§ 28 Absatz 5 WEG)
Über den Wirtschaftsplan, die Abrechnung und die Rechnungslegung des
Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit.
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(§ 24 Absatz 1 WEG)
Die Versammlung der Wohnungseigentümer wird von dem Verwalter mindestens
einmal im Jahr einberufen.
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(§ 24 Absatz 2 WEG)
Die Versammlung der Wohnungseigentümer muß von dem Verwalter in den
durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer bestimmten Fällen, im übrigen
dann einberufen werden, wenn dies schriftlich unter Angabe des Zweckes und
der Gründe von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer verlangt
wird.
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...
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(§
24 Absatz 7 WEG) Es ist eine Beschluss-Sammlung zu führen. Die Beschluss-Sammlung enthält
nur den Wortlaut
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1.
der in der Versammlung der Wohnungseigentümer verkündeten Beschlüsse
mit Angabe von Ort und Datum der Versammlung,
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2.
der schriftlichen Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum der Verkündung
und
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3.
der Urteilsformeln der gerichtlichen Entscheidungen in einem Rechtsstreit
gemäß § 43 mit Angabe ihres Datums, des Gerichts und der Parteien,
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soweit
diese Beschlüsse und gerichtlichen Entscheidungen nach dem 1. Juli 2007
ergangen sind. Die Beschlüsse und gerichtlichen Entscheidungen sind
fortlaufend einzutragen und zu nummerieren. Sind sie angefochten oder
aufgehoben worden, so ist dies anzumerken. Im Falle einer Aufhebung kann
von einer Anmerkung abgesehen und die Eintragung gelöscht werden. Eine
Eintragung kann auch gelöscht werden, wenn sie aus einem anderen Grund für
die Wohnungseigentümer keine Bedeutung mehr hat. Die Eintragungen,
Vermerke und Löschungen gemäß den Sätzen 3 bis 6 sind unverzüglich zu
erledigen und mit Datum zu versehen. Einem Wohnungseigentümer oder einem
Dritten, den ein Wohnungseigentümer ermächtigt hat, ist auf sein
Verlangen Einsicht in die Beschluss-Sammlung zu geben.
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(§
24 Absatz 8 WEG) Die Beschluss-Sammlung ist von dem Verwalter zu führen. Fehlt ein
Verwalter, so ist der Vorsitzende der Wohnungseigentümerversammlung
verpflichtet, die Beschluss-Sammlung zu führen, sofern die Wohnungseigentümer
durch Stimmenmehrheit keinen anderen für diese Aufgabe bestellt haben.
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(§
45 Absatz 1 WEG)
Der Verwalter ist Zustellungsvertreter der Wohnungseigentümer, ...
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